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新规!2019年9月1日起房产过户给近亲属,不征收个人所得税!算算三种方式怎样最省钱 ↘

2019-08-29 点击 评论

据澎湃新闻最新消息:财政部、税务总局发布关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告。

其中,个人为单位或他人提供担保获得收入,按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入,按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。

根据公告规定: 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹等情形,不征收个人所得税…


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为贯彻落实修改后的《中华人民共和国个人所得税法》,做好政策衔接工作,现将个人取得的有关收入适用个人所得税应税所得项目的事项公告如下:


一、个人为单位或他人提供担保获得收入,按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。


二、房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入,按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。

按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)第一条规定,符合以下情形的,对当事双方不征收个人所得税:

(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

(三)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

前款所称受赠收入的应纳税所得额按照《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)第四条规定计算。


三、企业在业务宣传、广告等活动中,随机向本单位以外的个人赠送礼品(包括网络红包,下同),以及企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品,个人取得的礼品收入,按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税,但企业赠送的具有价格折扣或折让性质的消费券、代金券、抵用券、优惠券等礼品除外。

前款所称礼品收入的应纳税所得额按照《财政部国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》(财税〔2011〕50号)第三条规定计算。


四、个人按照《财政部税务总局人力资源社会保障部中国银行保险监督管理委员会证监会关于开展个人税收递延型商业养老保险试点的通知》(财税〔2018〕22号)的规定,领取的税收递延型商业养老保险的养老金收入,其中25%部分予以免税,其余75%部分按照10%的比例税率计算缴纳个人所得税,税款计入“工资、薪金所得”项目,由保险机构代扣代缴后,在个人购买税延养老保险的机构所在地办理全员全额扣缴申报。


五、 本公告自2019年1月1日起执行。 下列文件或文件条款同时废止:

(一)《财政部国家税务总局关于银行部门以超过国家利率支付给储户的揽储奖金征收个人所得税问题的批复》(财税字〔1995〕64号);

(二)《国家税务总局对中国科学院院士荣誉奖金征收个人所得税问题的复函》(国税函〔1995〕351号);

(三)《国家税务总局关于未分配的投资者收益和个人人寿保险收入征收个人所得税问题的批复》(国税函〔1998〕546号)第二条;

(四)《国家税务总局关于个人所得税有关政策问题的通知》(国税发〔1999〕58号)第三条;

(五)《国家税务总局关于股民从证券公司取得的回扣收入征收个人所得税问题的批复》(国税函〔1999〕627号);

(六)《财政部国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复》(财税〔2005〕94号)第二条;

(七)《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2006〕865号);

(八)《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)第三条;

(九)《财政部国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》(财税〔2011〕50号)第二条第1项、第2项;

(十)《财政部税务总局人力资源社会保障部中国银行保险监督管理委员会证监会关于开展个人税收递延型商业养老保险试点的通知》(财税〔2018〕22号)第一条第(二)项第3点第二段;

(十一)《国家税务总局关于开展个人税收递延型商业养老保险试点有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2018年第21号)第二条。

特此公告。财政部税务总局


除此之外,让我们再看看,赠与、买卖、继承,哪种方式最划算?


第一种:赠与过户

假如你父母有一套200万的房子想要过户给你,如果是通过赠与方式进行过户的,那你可以不用交纳个人所得税,获赠方只需要交纳房屋总价3%的契税(总价以评估价为准),另外,双方需要各自交0.05%的印花税。

当然,获赠方还要交一笔公证费,即:200万×3%+200万×0.1%=62000元+公证费。

也就是说,此次通过赠与过户的方式,一共要缴纳6.2万+税费。

备注:这种方式过户,可以将评估价做低一点,这样一来,契税就要少交一些,但是未来子女转卖时,税费就会高了!


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第二种:买卖过户

但如果是通过买卖的方式进行过户的话,税费就要复杂一些了。

① 如果这套房子房产证不到2年,通过买卖的方式,卖家就要缴纳总房款5%的增值税,如果满2年,那就可以免交。

② 如果这套房子房产证到了2年,不到5年的话,面积是90㎡以内,那么通过买卖过户,买家需要交纳总房款1%的契税;大于90㎡但是家庭唯一住房的话,需交纳1.5%契税;大于90㎡但是家庭二套房的话,则按2%的契税征收;大于90㎡但是家庭二套房的话,则按3%的契税征收;如果房产证满五年,而且是个人唯一住房,那就可以免去。

③ 一般说来,通过买卖方式交易,卖家还需要交纳全额3% 或者增值部分20%的个人所得税,如果按照总房款3% 来交纳,那就200万×3% =60000元!


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这么一算,不满2年唯一住房的话,通过买卖方式进行过户的话,要缴纳的税费为:200万×5%+200万×1%+200万×3%=18万!

满2年唯一住房的话,通过买卖方式进行过户的话,要缴纳的税费为: 200万×1%+200万×3%=8万!

但是如果是满五年,且是唯一住房的话,需要交纳的税费就只有2万元,比赠与还划算!!!

是不是太复杂了?看一下买卖双方分别要缴纳的税费清单:


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第三种:继承过户

当然,最最划算的还是继承啦(但转卖贵,后文有提)!如果是父母子女之间的过户,继承的成本是最低的,只需交纳280元的登记费,没有增值税、个税和契税等。

但条件比较单一,要么你必须具有合法的继承关系要么你是合法的遗嘱继承人。

取得房产再处置,个税缴纳也有差异

可见,在这3种方式中,继承是花费最少的,买卖其次,赠与花费最高。

中原地产首席分析师张大伟张大伟指出,赠与和买卖是可选的,继承是不可控的、不可选的,人死了才有继承之说。在实际市场交易中,一般房屋如果是满五唯一的,直系亲属选择买卖的方式更合适。

值得一提的是,传承房产的时候不能唯金额论,还需要考虑 取得房产以后准备怎么处置。

如果是打算再卖房的话,就要考虑后续个税缴纳的差异了。

举个例子,假如小明的父母买房花了60万,小明取得的时候价值100万,而这套房子后续涨到300万。

如果是 买卖 的方式给小明的话,因为之前是100万买来,而之后涨到300万的时候,只需要按当中价差的200万来交税。

如果采用是 赠与和继承 的方式,因为小明是沿用了他父母取得房产这60万的成本,所以等到房产涨到300万的时候,他就需要基于当中240万的价差去交税。

需要重申的是,被赠与一方一旦再发生买卖交易,税费将更大。

而且如果受赠人要转让这套房子的时候,不能同时满足证过五年、唯一住宅的,其他任何一种情况都要征收个人所得税。

“个人所得税是按买卖差额征收20%税费的,但由于获赠者购房成本为零,而那就等于交易全额都是差额,等于要全额征收20%个人所得税了。”


总结一下: 房产给子女,继承不可控,赠与费用较高,买卖的方式比较省钱