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时下房价居高不下,我国高房价存在的必然性!

2020-05-28 点击 评论

时下房价居高不下,已成为社会敏感话题之一,如高房价绑架了中国经济;高房价毁了年轻人的爱情和想象力,他们像中年人一样节衣缩食,远离诗和远方;高房价毁了年轻人的三观,他们不再为理想而奋斗,如大学毕业以金融投行、互联网软件、房地产管理等高薪行业为求职目标,等等。总而言之,高房价毁了中国。


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房价过高的危害不言而喻,但如果过分夸大其词,甚至危言耸听,或者以此进行道德绑架,远比高房价本身带来的危害更大。房地产高增长、高房价是市场经济和经济规律的产物,也是我国经济持续高增长、货币持续增发、金融高杠杆及其资本逐利的必然结果 。

经济高速增长带动房价上涨。我国住房制度市场化、商品化,已有二十多年的历史。中国经济由此进入高速运转阶段,GDP从1999年的9万亿、经济总量世界排名第七,到2019年的99万亿、经济总量世界排名第二,经济持续增长超过10倍。房地产开发投资从1999年的4000亿元,到2019年达13万亿元,增速超过30倍。


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在城市扩建中,随着土地价格的不断增长,房价一路攀升。1999年全国住房平均价格每平米1900元,2019年创新高达到9310元,20年增长近5倍,房价涨幅远低于GDP增速,房价高只是一个相对概念。由于城市分化,北京房价从1999年的5000元,到2019年的60000元,20年增长超过10倍,一线城市住房供求矛盾突出,房产增值功能达到二三线城市的2倍以上。

地方对土地财政的依赖路径,一些城市的土地出让金占比地方财政50%,在城镇化进程中,城市规划配套建设,如道路拓宽,高架、立交桥以及地铁等公共交通设施的改善,新建学校和医院,市民休闲公园和扩大城市绿化面积,等等,市政建设需要大量的资金投入。不论贫富,中产抑或是中低收入者,均享受到了城镇化带来的红利。


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货币超发,凸显房产保值升值功能。如果追溯到20年前,1998年末,中国的M2余额是10.4万亿;2008年末,中国的M2余额是47.5万亿元;2018年末,M2余额是186.7万亿元。20年间,我国M2供应量可谓是一路高歌猛进,增长近20倍,是GDP增速的2倍、房价平均增速的4倍。2020年4月末,M2同比增长11.1%,创三年以来新高,货币超发的态势,买房投资增值的观念进一步增强。

商品房兼有居住和投资的金融属性,80%购房者通过高杠杆按揭购房,成为居民家庭稳健的投资方向,房价只涨不跌的造富论依然在楼市大行其道,人们争先恐后地买房。资源紧缺的城市,土地供应结构性失衡,热点城市被限价的新房,俨然是稀缺产品买到就赚。炒房客为始作俑者,资本逐利更是人性使然。目前我国城镇化率为61%,城镇化率要达到75%还有15年进程,空置的楼梯房必然被淘汰,电梯房替代楼梯房是大趋势,未来房价高的问题依然存在。